特顾律师团：北京房产纠纷案例-房屋买卖违约的赔偿

裁判要点：

房屋买卖合同中由于卖方违约行为导致合同无法实际履行，因延迟交付房屋给买方造成的租金损失，由卖方承担赔偿责任。

基本案情：

2016年7月，贾先生与王女士签订房屋买卖合同，约定贾先生以179万元购买王女士的房屋一套，同时约定2016年10月26日交付房屋。合同另外约定了网签时间、违约金等相关问题。之后，由于王女士的房产证遗失，无法办理房屋核验。双方意见不合，王女士于10月6日向贾先生发送合同解除通知。后贾先生以对方违约，请求实际履行合同为由向法院提起诉讼。2017年2月，王女士由于无法偿还吴某的借款，将房屋抵押给吴某。贾先生无法付款解押，导致合同无法继续履行。贾先生因此变更诉讼请求，请求法院解除合同。王女士认为，其不履行合同是因为房产证遗失补办，并不是违约行为。且贾先生不具备公积金申请资格，其多次表示不再购买房屋且反复提高赔偿金额，也拿不出50万首付款，双方的合同也是以装修合同为名的避税行为。王女士认为自己有理由相信贾先生无法实际履行合同，不具备履行债务的能力，其有权单方解除合同。王女士认为自己已经及时将事实告知了贾先生，贾先生没有采取有效措施防止损失扩大。由于贾先生违约，其无法偿还债务，在不得已的情况下向吴某借高利贷3个月，后由于无法偿还将房屋抵押给吴某。贾先生认为，双方的房屋买卖合同是经过双发合意的合法有效合同。王女士不配合网签，提出加价并发出解除合同的通知构成根本违约。其具有申请住房公积金的资格。其不是不买房，是不同意提前支付50万。且王女士的抵押行为已经违反了买卖合同，构成根本违约。现贾先生的诉讼请求是，请求法院判决解除房屋买卖合同，并判令王女士返还定金10万元，赔偿房屋差价损失141万元，居间服务费共计4万元，由于房屋无法交付导致的额外租金共计3.8万元，以及相关律师费用、诉讼费、评估费若干。经法院查明，贾先生主张的租金赔偿的起算点实际上是双方当事人合同中约定的房屋交付时间。而根据摇号确定的鉴定机构的鉴定，至起诉时涉案房屋房价上涨53万余元。

处理结果：

一审判决解除双方合同，被告王女士返还购房合同的10万元定金，赔偿贾先生居间服务费以及履约费用共计4万元，房价上涨的差价损失共计53万元，因房屋无法交付导致的房屋租金共计3.8万余元。被告不服一审判决提起上诉，二审认为一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回起诉，维持原判。

特顾律师点评：

经过专业的法律分析认为：该案的关键点在于违约方究竟是谁，王女士是不是应该承担违约责任。首先，双方的合同是在自愿的情况下通过合意签订的，合同合法有效。至于是否存在避税行为，属于行政部门的管理问题，不属于该案管辖。贾先生将房屋价值评估的时间点定为变更诉讼请求即请求解除合同的时间点，符合守约方的可期待利益。王女士认为对方没有公积金申请资格和履约能力均为猜测，并没有证据证明。对于租金的问题，根据诚实信用原则，贾先生有理由认为自己原本可以在合同约定的时间得到房屋的所有权，因此因合同没有实际履行而造成的额外的租金费用是超出贾先生的合理预期的，因此王女士应当对此承担赔偿责任。