特顾律师团：因“房”而起 祸起萧墙 房产纠纷典型案例

随着社会的发展,房产纠纷越来越多,这种房产之争往往会发生在亲人和朋友之间,如夫妻间的纠纷、子女间房屋继承纠纷、帮朋友顶名买房产生的纠纷等等。

>>离婚时房产分割成最大纠纷

2008年,王亮(男)与纪霞(女)经朋友介绍认识,随后双方建立恋爱关系,恋爱后双方协商结婚事宜。经协商,由男方家出资购买位于济南市高新区某小区住房一套。但由于当时实施限购政策,男方不具备购买资格,如果婚后购买,双方就都没有了购买资格。于是,在领取结婚证之前,以女方的名义签订了房屋买卖合同。房产证在婚后发放,房产的所有人名字为女方。

2011年11月双方登记结婚,2012年11月生下儿子。之后,纪霞因婚外情自2013年5月擅自离家,与王亮分居。王亮多次劝说,但纪霞执迷不悟。无奈之下,王亮诉至法院要求与纪霞离婚。

纪霞同意离婚,但要求判令位于济南市高新区某小区的住房属于自己。法院受理此案后依法对案件进行了公开审理,首先法院对本案进行了调解,调解中男女双方均同意离婚,但在分割房屋时双方产生了分歧。原告王亮主张房屋系父母出资购买,房屋应该归男方所有。但被告纪霞坚持房屋系婚前个人购买,属于婚前个人财产,双方对房屋的归属产生了激烈的争论。

房屋在婚前以女方名义购买,如果没有直接证据的话,只能说明房屋是女方的婚前财产。王亮一家人悔不当初,没写下字面的证据,现在有理说不清。在律师的提醒下,王亮的父亲突然想到,购买房屋的房款均从他的个人银行账号上支付,是出资购买房屋的直接证明。在这些法律证据下,法院查明,该房是原告父亲在原告婚前全额出资购买,因为限购原因将名字登记在了女方名下,虽然是在婚姻关系存续期间进行的产权登记,根据婚姻法的规定,应是对其儿子(本案原告)一人的赠与,因此应认定该房产为原告的婚前财产。最终法院作出了房屋归原告所有,被告无权分割的判决。

>>为了一套80平米房子 姐弟4人引发家庭矛盾

为了一套80余平米的房子,四姐弟不仅置病床上的母亲于不顾,还引发了家庭矛盾,吵翻了天。

70多岁的王阿姨家住济南历下区,她有一套80余平米单位宿舍。最近,她突然生病,四个子女便商量好轮流照顾她,没多久,因为房子,四姐弟闹翻了,照顾她的事也没了着落。

据王大妈说曾经这是一个很和睦的家庭,老伴儿没生病前儿子儿媳一直与他们一起生活,但自从老伴儿生病后生活无法自理,这时候儿子儿媳带着孙女搬了出去,还在外地安了家,从这以后的10年里三个女儿一直轮流照顾他们的生活。儿子基本是每逢过节才拖家带口回来看看。就在去年老伴儿离世了,只剩下她一个人,女儿们不放心将老人一个人留在家里,便商量一起轮流照顾她,而女婿们认为照顾岳母他们的弟弟应该尽赡养责任,而他弟弟自从老人生病后就没照顾过老人。老人有私心肯定会将自己名下的房子留给他儿子一个人,弟弟有“独吞”的嫌疑,而且弟弟曾经也表示继承老人的房子是理所当然。

经社区居委会调解,老人百年后房屋由四姐弟平分,最终四姐弟同意轮流照顾老人。

>>出资买房 房屋登记在朋友名下引发产权纠纷

林女士与王女士系多年好友。2007年,林女士想买房,王女士正好在迁户口,需要有一套其为产权人的房屋,所以双方约定,林女士实际出资以王女士的名义买房,同年5月购买了位于海淀区某小区的一套房屋。双方口头约定,王女士挂名,房屋的实际所有权归林女士所有,待王女士户口迁过来、产权证下发后,林女士可随时要求办理过户。

2008年7月,林女士缴纳了房屋的专项维修基金、物业费等费用,办理了入住手续,同年10月,又花费数十万元对房屋进行装修,并居住至今。

2009年4月2日,王女士为林女士出具“关于房屋权属的证明”,再次重申只是挂名。2010年底,王女士告知林女士房屋的产权证已下发,其户口已迁移完毕。于是,林女士要求办理过户手续,但王女士却一直拖延。林女士认为,王女士的行为侵害了她的合法权益,故起诉要求确认诉争房屋归她所有,并由王女士协助办理诉争房屋的产权过户手续。

庭审中,林女士主张诉争房屋系其以王女士名义购买,实际购房人为其本人,并向法院提交了一份由王女士书写的“关于房屋权属的证明”。王女士对该权属证明的内容及签名真实性不予认可。但不主张对该权属证明中的签字进行笔迹鉴定。

法院经审理认为,王女士未提出鉴定申请,对此应承担相应的举证不能之责任,故在王女士未能提供充分的证据证明其主张的情况下,法院对林女士提交的王女士书写的“关于房屋权属的证明”予以采信。最终法院判决诉争房屋归林女士所有,王女士协助林女士办理该房屋的产权过户手续。

特顾律师说法：

特顾律师认为,正常情况下,如果房屋是登记人所有的,那么应当是登记人享有房屋的占有、使用、收益和处分权,但是如果发生实际上居住和使用该房屋的人却是他人,同时也没有支付相应的使用对价,那就说明登记人和实际的所有人之间存在不一致的情况,例如本案的王女士仅是挂名权利人。

我国法律规定,对于房屋等不动产实行登记发证制度,登记的效果就在于产生物权的公示公信力,即一方面向社会表明物权的存续状态与变更情况,另一方面使社会相信登记所记载的权利人就为真正的权利人,以维护交易安全和效益,保护善意第三人的利益。在房屋等不动产交易过程中,只要相对人是基于对登记结果的信赖而进行的交易,就会依法产生相应的法律效果,而不会受到登记瑕疵的影响。但是这种公信力的作用范围是有一定限制的,并不必然产生确权的效力,房屋权利人并非当然地“根据房地产权利登记证上载明的权利人为准”。

原告举证证明她是隐名登记的真实权利人,王女士仅是挂名权利人,双方签订的“关于房屋权属的证明”不违反法律的强制性规定,是双方真实意思的表示,因此法庭采纳原告的意见。

特顾律师提示:房屋挂名登记存在一定的风险,因此实际权利人应当注意保存支付购房款的所有单据及关于房屋权属的证明。

由于购房款大部分是由首付款和贷款两部分构成,首付款一般数额较大,现金支付应该有收据,银行转账应该有转账凭证,均有据可查。对于偿还贷款实际付款人也应当保留每月支付银行贷款的凭证,这对于判断房屋的实际权利人非常重要,也是发生纠纷后法院审理的焦点之一。